10 jaar soap Dijkstraat 2008-2018

In 2008 kocht de gemeente Oost Gelre de winkel Schlecker met ondergrond aan de Dijkstaat met het oog op het voltooien van het gefaseerd uitgevoerde centrumplan in Lichtenvoorde. In 2008 groeiden de bomen nog de hemel in en waren er hoge vastgoedprijzen. Vervolgens deed de crisis zijn intrede: inmiddels staat het pand al jaren leeg en oogt vervallen, de verpaupering slaat toe.

Plaatselijk bouwondernemer A met vastgoedbezit in de Dijkstraat had hierover in 2014 contact met de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling (R.O.) van de gemeente. Hij werd door de afdeling uitgedaagd een ontwikkelingsvoorstel voor de Dijkstraat te maken. Hiervoor nam deze ondernemer twee architecten in de arm en liet beide architecten hun voorstel in mei 2015 presenteren voor de afdeling R.O. De stedenbouwkundige van de gemeente kon zich wel vinden in het ontwerp van de lokale architect die door de aannemer A was gevraagd. Ondertussen had die afdeling ook contact gezocht met een ontwikkelaar/projectmanagement-bureau met de vraag of zij wilden meekijken en -doen in de ontwikkeling van het plan Dijkstraat. De gemeente mocht namelijk van de gemeenteraad zelf geen projectontwikkeling meer oppakken na teleurstellende ervaringen in het recente verleden. Het bureau werd gevraagd contact met Pro Wonen en ook met de plaatselijke bouwondernemer A met bezit in de Dijkstraat te zoeken.

Pro Wonen werd aldus medio 2015 diverse malen benaderd, echter zij gaven aan absoluut niet te willen investeren in dit plan. Op 28 mei 2015 organiseerde de gemeente een informatiebijeenkomst bij De Kiezel. Diverse mensen wezen op het in trek zijnde appartementsgebouw van Pro Wonen aan de Koemstraat. De gemeente wilde echter geen appartementsgebouw op dit plan (er zou geen belangstelling zijn) aan de Dijkstraat-Koemstraat. December 2015 schreef het projectmanagement-bureau haar voorlopige conclusies en ramingen aan het College. Er moest heel veel geld bij de plannen voor circa twintig grondgebonden woningen in de Dijkstraat conform voorstel van het College en Pro Wonen wilde absoluut niet meedoen. In de raadsvergadering van december 2015 ontkende de wethouder op vragen vanuit het CDA het bestaan van andere plannen voor Dijkstraat/Koemstraat dan het recent gepubliceerde gemeentelijke plan. Volgens de wethouder was Pro Wonen ook wel degelijk geïnteresseerd. De plaatselijke aannemer A diende hierna hun plan(nen) opnieuw in, ditmaal niet bij de afdeling R.O. maar nu bij het College.

Tekst loopt door onder de foto

De verpauperd rakende Dijkstraat in Lichtenvoorde, waarover al lang en veel is gesproken. Foto: Theo Huijskes

Voorjaar 2016 omarmde projectontwikkelaar B een initiatief van enkele inwoners van Lichtenvoorde voor woonstudio's met maximaal € 500,- huur per maand ten behoeve van de jeugd en senioren in een doordachte en flexibele bouwstijl met in de omgeving passend gedifferentieerd gevelbeeld. Dit initiatief van plaatselijke idealisten werd uitgewerkt door een lokale tekenaar en hiervoor werden ook al snel lokale investeerders gevonden. Succes verzekerd dus zou je denken. De planpresentatie Dijkstraat-hof met flexibele indeling en uitgangspunten voor bewoning door jeugd en mogelijkheden voor begeleid wonen door jongeren van een lokale zorginstelling vond plaats op 27 juni 2016 aan de gemeente. Na aandringen vanuit de plaatselijke ondernemerskring kregen andere gegadigden medio juli nog een kans om een plan op uitnodiging van de gemeente in te zenden met een uiterste sluitingsdatum van 1 september 2016. Midden in de vakantie dus, hetgeen de wethouder niet bepaald in dank werd afgenomen. Totaal kwamen vier plannen vanuit deze "prijsvraag" op tafel inclusief het gemeentelijke plan. In september/oktober 2016 liet de gemeentelijke stedenbouwkundige zijn eigen plan als betaalde opdracht uitwerken door een externe architect, derhalve na de uiterste sluitingsdatum. Daarnaast kwam het CDA in september 2016 met een motie, die ondersteund werd door VVD en NLOG. In deze motie werd opgeroepen tot het creëren van woonruimte voor jongeren en studenten op de juiste locaties in de vorm van goedkope c.q. betaalbare woningen en woonstudio's.

In november 2016 werd volop gesteggeld over de prijsvorming en was er mailverkeer over aantallen eenheden en parkeernormen, waarbij de afdeling R.O. het begrip flexibiliteit niet wilde begrijpen en steeds de maximaal mogelijke aantallen eenheden van het plan van ontwikkelaar B hanteerde en refereerde aan het contingenten-beleid. Op 30 november 2016 verscheen eindelijk een locatiestudie Dijkstraat-Koemstraat van gemeentewege, terwijl deze direct erna op 1 december 2016 zou worden gepresenteerd aan de raadsleden en 7 december aan omwonenden en belangstellenden in zalencentrum Hogenkamp te Lichtenvoorde. Waardoor de medeplan-planindieners geen kans kregen op deze gemeentelijke studie te reageren. De locatiestudie omvatte ook een afwegingsmatrix met door de afdeling R.O. zelf benoemde normen. Het mag geen wonder heten dat het door de externe architect uitgewerkte plan van de gemeente de allerhoogste punten scoorde. Ontwikkelaar B probeerde daarna een afspraak te maken met afdeling over de verkeerd gevallen matrix en vreemde kostprijsberekeningen, maar ving bot bij het afdelingshoofd in januari 2017. Er werd flauw gedaan over een sluitingsdatum voor zienswijzen (??). Ontwikkelaar B wilde samen met de gemeentelijk kostendeskundige de ingediende plannen met dezelfde uitgangspunten en rekenmethodiek door gaan rekenen. Zodat de raad straks appels met appels kon vergelijken en geen appels met peren. Uiteindelijk gaf de gemeenteraad zelf aan dat dit overleg er moest komen omdat zij nu twee verschillende berekeningen had ontvangen.

In maart kreeg de gemeenteraad de concrete en juiste cijfers na het overleg onder ogen (toch wel de cijfers van ontwikkelaar B) en werd een besluit genomen om een onafhankelijke deskundige te benoemen, die in een paar maanden tijd zou moeten kijken of er zoveel rek zat in het stoplichtenmodel en het contingentenbeleid dat de woonstudio's voor de jeugd zouden kunnen worden gebouwd. In september 2017 kwam deze deskundige tot de (reeds te voorspellen) conclusie dat dit niet lukte binnen het contingentenbeleid en het daarin gehanteerde stoplichtenmodel.

Daarnaast bleek een plaatselijke zorginstelling grote interesse te hebben om 24 studio's af te nemen voor begeleid wonen en deze vallen qua categorie zorg onder een maatschappelijke bestemming zodat dit niet hoefde te drukken op het aantal beschikbare contingenten. Met die wetenschap heeft ontwikkelaar B in november 2017 vervolgens de gemeente weer benaderd om het probleem op te lossen: een aantal contingenten voor woonstudio's voor jongeren c.q. ouderen en een studioblok voor begeleid wonen onder maatschappelijke bestemming. Echter de afdeling R.O. en de wethouder waren ondertussen weer terug bij hun eigen stokpaardje van 20 grondgebonden woningen en zonder in gesprek te gaan met de indieners van de plannen voor de Dijkstraat lanceerden zij een nieuwe visie voor de gemeenteraad in december 2017. En passant werd een afspraak van begin december met de plaatselijke zorginstelling over de studio's maar vast uitgesteld tot een datum na de gemeenteraad van 19 december waarin over de visie zou worden besloten. Echter de raad besliste op voorspraak van het CDA eerst met deze "nieuwe" visie van het College en de afdeling R.O. akkoord te gaan als de wethouder eerst met de oorspronkelijke plannenmakers/ontwikkelaars en de zorginstelling in gesprek zou gaan.

Andermaal doet de wethouder vervolgens of zijn neus bloedt want in de Elna van afgelopen week staat een nieuwe prijsvraag uitgeschreven voor de Dijkstraat zónder dat de door het CDA verlangde gesprekken zijn gevoerd. Geen gesprek, geen bedankje voor getoonde inzet en gemaakte kosten door de ontwikkelaars van de vorige prijsvraag, niets van dat al. Het hoofd alleen maar bij krimp, krimp, krimp en contingentenbeleid en verder niets……..en dat ook nog met een verwachting dat deze grondgebonden woningen straks betaalbaar zouden zijn voor jongeren. Ondertussen is er dus na de CDA-motie (ondersteund door VVD en NLOG) anderhalfjaar niets gebeurd, behalve dat er recent voor de derde maal een voorbereidingsbesluit (duurt steeds één jaar) is genomen voor de Dijkstraat. Veel onduidelijkheden en heen-en-weer geslinger voor eigenaren in de Dijkstaat zijn het gevolg. In de wetenschap dat door de snel aantrekkende woningmarkt de prijzen ook behoorlijk stijgen: hoeveel gemeenschapsgeld moet in dit project ondertussen gestopt worden om het haalbaar te krijgen?

Onze jongeren hadden er al lang moeten wonen…..

Werkgroep Wonen en Werken Oost Gelre